関井氏に聞く！不動産事業と空室リスク

「不動産事業を考えている」
「不動産事業のリスクを知りたい」
「関井圭一氏の経歴、評判、プロフィール等を知りたい」

不動産事業は専業として取り組むにはふさわしい分野ですが、そのいっぽうで副業あるいは投資の手段としても適切という二面性をもっています。
特に投資の一環と考えた場合には、株取引や外国為替証拠金取引などとは違って、担保にできるしっかりとした現物があることや、資産を手放さない限りは賃貸利用によって月ごとに定期的な収入を得ることができることなどが魅力です。

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1 関井圭一氏が考える不動産事業のリスク
2 立地特性にすぐれた物件を購入時に選択する
3 経営の規模を大きくしてリスクを分散する
4 サブリース方式を活用する方法
5 入居者にとっての魅力を取り戻すことが重要
6 まとめ

関井圭一氏が考える不動産事業のリスク

これらは不動産事業が現物を媒介としているだけに堅実な性質を持っていることを意味していますが、いっぽうでリスクについての認識も見失わないでおくことは重要だと関井圭一は言います。

アパートやマンションなどを賃貸に供するタイプの不動産事業の場合には、特に注目しなければならないのが空室リスクといわれています。
これは文字通り、せっかくアパートやマンションを購入して不動産事業に参入したとしても、入居者がまったくおらず空室のままでは、将来のリスクになり得ることを意味しています。

空室によって目指すべき賃貸収入が得られない場合であっても、維持管理のためのコストはかかりますので、赤字となってひいては事業の存続そのものも危うくなります。
したがって計画段階でも空室リスクには最大限の考慮を払っておくことが不可欠です。

立地特性にすぐれた物件を購入時に選択する

空室リスクを回避するための方法にはいろいろなものがありますが、まずは立地特性にすぐれた物件を購入時に選択することが挙げられます。
建物は立派でも駅やその他の公共施設へのアクセスに問題があるような物件では、新築時はよくてもやがて入居者が減少してしまうことが少なくはありません。

入居者が減少すれば、てこ入れ策として家賃の引き下げなどをせざるを得なくなってしまい、ますます収益性は低下の一途をたどってしまいます。
逆に立地特性を気にしない方針で不動産事業を進めたいのであれば、たとえば利便性よりも静かな環境を好むシルバー世代などに特化してリフォーム工事などによって内外装を充実させるなど、ターゲット層を絞った戦略を練るなど、別の部分で埋め合わせができるようにしておかなければなりません。

経営の規模を大きくしてリスクを分散する

また経営の規模を大きくしてリスクを分散すること、たとえばマンションの一棟買いをしておくことなども挙げられます。
いわゆるサラリーマン大家などの零細経営の場合には、物件そのものもマンションの一室だけにとどまってしまいますので、少しでも空室があれば即収入源につながってしまいます。

それに対して一棟買いで複数の居室を所有している場合、いずれかの部屋が空室だったとしても、他の部屋が入居者で埋まっていれば、そこからの収入で空室部分の減収をカバーすることができます。

トータルとしては空室があっても黒字経営は維持できますので、このようなスケールメリットを生かす方法も意外と有効です。
これは空室リスクそのものへの対策もさることながら、日常的な清掃や修繕その他の管理においても、一室あたりで置き換えたコストはやはりスケールメリットによって節約できるという点で効果が高いといえます。

サブリース方式を活用する方法

不動産事業とはいってもすでに土地をどこかに保有しており、これから賃貸アパートやマンションを建設するという場合には、サブリース方式を活用する方法も考えられます。

サブリースは大手の建設会社その他のデベロッパーにおいて盛んに採用されている方法のひとつです。
こうした会社に対して土地を提供し、上物の建設からその後の賃貸管理までを一括して依頼することにより、満室想定したときの家賃から手数料を差し引いた分の金額が毎月保証されるようになっています。

したがってサブリース方式での契約となっていれば、土地のオーナー自身は空室リスクを気にせず、固定的な収入だけを手にすればよいことになるため、経営上はきわめてメリットの大きなスタイルといえます。

入居者にとっての魅力を取り戻すことが重要

反対にサブリース契約を受け入れた会社のほうが、空室を阻止するためのメディアによる広報宣伝などの工夫をしなければならないことになります。
もっともサブリースの場合には、手数料が必要なために収益を最大化することが難しいほか、契約更新で不利な内容に書き換えられてしまうおそれなども指摘されていますので、内容を見て慎重な判断も必要です。

すでにアパートやマンションなどの物件を保有し、長年にわたって賃貸経営してはいるものの、建物の経年劣化などによる魅力の低下で空室リスクが顕在化している場合もあり得ます。

このようなケースでは入居者にとっての魅力を取り戻すことが重要ですので、たとえばリフォーム工事などによって新しい設備を導入したり、外壁塗装で外観を整備したりといった、何らかの後付けでの工夫を行います。